Ban quản trị nhà chung cư “mô hình” đã lỗi thời?

Thứ tư - 16/01/2019 15:47
Trong suố thời gian dài, nhiều khu chung cư, người dân “khóc ròng” vì chưa bầu ra được Ban Quản trị để bảo vệ quyền lợi của mình. Thế nhưng, thời gian gần đây, bầu được Ban Quản trị rồi, không ít khu chung cư, cư dân vẫn bức xúc, thậm chí tiếp tục “đấu tranh” với chính những người mình bầu ra để bảo vệ quyền lợi chung cho hoạt động của cả khu nhà.
Từ những thực tế đó, đã xuất hiện nhiều hạn chế trong hoạt động của ban quản trị nhà chung cư, nhiều ý kiến đã đề xuất không nên tiếp tục sử dụng mô hình ban quản trị hoặc xây dựng một khung pháp lý cụ thể hơn cho đơn vị này.

Nhiều mâu thuẫn “bùng nổ” giữa ban quản trị và cư dân

Bên cạnh nhiều dự án nhà chung cư “khổ sở” vì chưa thành lập được ban quản trị thì cũng không ít dự án dù đã bầu được ban quản trị cũng chưa hết gian nan. Trong giai đoạn hiện nay, đang xuất hiện ngày càng nhiều những ban quản trị nhà chung cư làm việc thiếu hiệu quả, thiếu năng lực và minh bạch khiến cư dân bức xúc.
 
Để quản lý hiệu quả một dự án nhà chung cư đòi hỏi ban quản trị phải đơn vị chuyên nghiệp, có tính chuyên môn cao.
Nhãn

Để quản lý hiệu quả một dự án nhà chung cư đòi hỏi ban quản trị phải đơn vị chuyên nghiệp, có tính chuyên môn cao.
 
Để quản lý hiệu quả một dự án nhà chung cư đòi hỏi ban quản trị phải đơn vị chuyên nghiệp, có tính chuyên môn cao.

Lý giải cho mối quan hệ “cơm không lành canh không ngọt” giữa cư dân và BQT, Luật sư Nguyễn Thị Xuân Hoàng – Đoàn luật sư TPHCM chia sẻ, vấn đề này thực chất không có gì quá bất ngờ, bởi khi bầu ra BQT, nhiều cư dân chỉ biết ban đầu đây đều là những người nhiệt tình mà không rõ họ có chuyên môn quản lý, điều hành hay không. Vì lẻ đó, việc nhiều người chỉ nắm sơ về chuyên môn cũng tham gia vào BQT dẫn đến hàng loạt hệ lụy khác kéo theo như lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ không chuyên nghiệp, không có năng lực giám sát. Chưa kể, khi ở địa vị của một cư dân đi đòi quyền lợi thì có người rất nhiệt tình nhưng khi được đặt vai trò quản lý mỗi năm lên đến cả chục tỷ đồng lại dẫn đến chuyện không minh bạch.

Theo đó, nhiều BQT ở các tòa nhà chung cư đã được thành lập, nhưng bên cạnh sự nhiệt tình thì không ít người trong BQT lại thiếu chuyên môn trong việc vận hành, quản lý tòa nhà. Đã có những câu hỏi đặt ra cho câu chuyện BQT tòa nhà như nên tìm người trong chung cư có chuyên môn để quản lý, hay thuê một đơn vị chuyên nghiệp bên ngoài vào quản lý, vận hành tòa nhà.

Đặc biệt, gần đây hình ảnh cư dân treo băng rôn phản đối ban quản trị vì không thực hiện đúng cam kết, không công khai tài chính, mập mờ trong việc quản lý thu chi đang diễn ra rất phổ biến. Thậm chí chẳng thua kém gì những mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư.

Theo đó, có rất nhiều hệ luỵ tất yếu bởi ngày càng nhiều cư dân của các dự án yêu cầu bãi nhiệm ban quản trị – những người mà chỉ trước đó vài tháng, họ đã phải đấu tranh quyết liệt với chủ đầu tư, khó khăn lắm mới có thể thành lập.

Một trong những sự việc gây chú ý nhất thời gian vừa qua là việc cư dân chung cư Văn Phú Victoria, Hà Nội, vừa mới thay thế ban quản trị cũ do những khúc mắc xung quanh vấn đề quản lý tài chính và quy chế hoạt động. Hay như Sunshine City quận 7, TPHCM vừa thành lập BQT thì ngay lập tức BQT đã xuất lộ nhiều sự bất cập như tự ý, tự quyền và không hề xem cư dân người bầu ra mình đã vội cấm đoán cư dân gây bức xúc âm ĩ trong thời gian gần đây...

Theo nhiều cư dân Văn Phú Victoria, Sunshine City đã cho biết, sau khi được thành lập và đi vào hoạt động, ban quản trị này đã không đại diện được cho lợi ích của số đông cư dân, không đảm bảo được vấn đề công khai minh bạch trong tổ chức và hoạt động. Ban quản trị đã tự ý ký hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành, tự ý áp phí dịch vụ quản lý hàng tháng đối với cư dân, tự ý sử dụng phí bảo trì mà không được cư dân thông qua.

Nghiêm trọng hơn, cư dân Văn Phú Victoria cho biết từ khi thành lập và được chủ đầu tư bàn giao hơn 40 tỷ đồng phí bảo trì, ban quản trị không công khai minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền. Các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà cũng không được tổ chức này thông báo lại để cư dân được rõ, cư dân này cho hay.

Theo luật sư Nguyễn Thị Xuân Hoàng – Đoàn luật sư TPHCM, nhấn mạnh: “Thông tư 16- 2016 đã xác định rõ BQT phải công khai minh bạch tại cuộc họp hội nghị nhà chung cư, trên thông tin đại chúng, trên bảng tin. Do đó, cư dân ở các khu nhà chung cư phải giám sát việc này thường xuyên. Bên cạnh đó, khi bỏ phiếu bầu BQT, các cư dân phải cân nhắc bởi ở các khu chung cư, việc thay đổi BQT là vấn đề không dễ dàng. Có những chỗ kéo dài 2 năm bởi nhiều thủ tục. Bởi tổ chức được 1 hội nghị chung cư bất thường với cơ sở phường là vất vả bởi họ không thường xuyên làm việc này”.

Trước thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư đang tồn tại nhiều hạn chế, bất cập, nhất là việc liên quan đến hoạt động của ban quản trị và phí bảo trì, đầu tháng 10/2018 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có yêu cầu xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, quy định này cũng chưa thể khiến những mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân có dấu hiệu hạ nhiệt. Từ cùng một chiến tuyến trong cuộc đấu tranh với chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân tại nhiều dự án đã trở thành “hai phe đối lập” trong cuộc chiến vì quyền lợi riêng của mình.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC cho rằng, các quy định pháp luật hiện nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về ban quản trị. Theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn.

Song song với đó, các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại một tổ chức chuyên môn. Việc các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn đang dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó có thể thực thi.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC, chia sẽ thêm nếu là một tổ chức chuyên môn, ban quản trị phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình. Trong khi đó, vì không thể đáp ứng cả hai yêu cầu vừa là tổ chức dân chủ cơ sở vừa là một tổ chức chuyên môn nên trong hoạt động của các ban quản trị đã xảy ra các tình huống:

Một là ban quản trị không dám chủ động chi tiêu các quỹ bảo trì và bảo dưỡng theo đúng chuẩn mực. Hoặc mạnh dạn chủ động chi tiêu nhưng đa phần, các ban quản trị cố gắng chi tiêu phần ở những hạng mục tối thiểu chủ yếu thang máy và phòng cháy chữa cháy theo luật định. Còn các hạng mục khác, họ không tuân thủ lịch bảo trì, bảo dưỡng theo đúng quy phạm của nhà sản xuất. Việc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng, sau 5 -7 năm công trình đi vào khai thác.

Hai là thực trạng quỹ bảo trì bảo dưỡng đang có những khoảng trống và khe hở trong vấn đề về sử dụng dẫn đến số tiền rất dễ bị trục lợi.

Bên cạnh đó, chưa nói đến việc các thành viên trong ban quản trị chủ yếu là những người ngoại đạo trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, thì hầu hết họ đều là những người về hưu hoặc đang có một công việc khác, chỉ có thể “tranh thủ” làm việc sớm tối, chốc lát, không đủ thời gian cho các công việc của toà nhà. Chính những điều này đã dẫn đến hoạt động của ban quản trị tại một số chung cư thiếu hiệu quả, gây bức xúc cho cư dân.

Ngoài ra, thời gian gần đây cũng xuất hiện nhiều ban quản trị vì tham quyền, lợi ích đã chỉ định nhà thầu bảo vệ, dọn vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng toà nhà không đủ năng lực để lấy tiền hoa hồng cao, sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích như thay thế sửa chữa những vật tư, thiết bị còn hoạt động tốt, cấu kết với các nhà thầu nâng giá thiết bị, dịch vụ.

Đặc biệt, đã có trường hợp ban quản trị mang quỹ bảo trì bỏ trốn khiến bộ mặt khu đô thị trở nên nhếch nhác, ảnh hưởng đến cuộc sống và an toàn của cư dân.

Đâu là giải pháp thay thế mô hình Ban quản trị?

Từ thực tế, nhiều bất cập của mô hình ban quản trị nhà chung cư, mới đây. Mới đây, Công ty CP Đầu tư địa ốc Hải Đăng đã đề xuất một mô hình quản lý nhà chung cư mới gây xôn xao dư luận.

Qua đó, công ty này cho rằng, không tiếp tục sử dụng mô hình ban quản trị với thành phần chính là các cư dân, thay vào đó UBND TP. Hà Nội nên thành lập những công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp để tiếp nhận từ chủ đầu tư hoặc giao việc quản lý vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát và kiểm tra chặt chẽ của thành phố.

Thực tế mô hình này không mới tại nhiều nước khác trên thế giới. Tại các nước này, khi chung cư được xây dựng xong sẽ có các công ty quản lý của thành phố được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực là công ty có đủ năng lực vận hành quản lý nhà chung cư. Các công ty này sẽ đứng ra quản lý các dự án nhà chung cư, không thông qua việc thành lập ban quản trị.

Đâu là hành lang pháp lý, quy định cụ thể rõ ràng về quản lý nhà chung cư như phí gửi xe của mỗi khu vực, quy định về dịch vụ bảo vệ, dọn vệ sinh, bảo trì các hạng mục công trình để đảm bảo không có khuất tất trong việc thực hiện. Các công ty sẽ đi theo các quy định đó để làm dưới sự giám sát của thành phố.

Cũng theo ông Nguyễn Quang Huy - Phó tổng giám đốc Công ty PMC cho rằng, ban quản trị là một tổ chức dân chủ, đại diện để bảo vệ quyền lợi cho các cư dân và giám sát các công ty quản lý nhà chung cư, các đơn vị bảo trì, bảo dưỡng, cũng như các đơn vị dịch vụ khác cung cấp các dịch vụ có liên quan. Vì vậy, việc đề xuất các công ty của thành phố thực hiện công tác vận hành quản lý nhà chung cư chỉ nên thực hiện tại các dự án nhà ở di dân và các nhà ở xã hội.

Vì lẻ đó, Chính phủ cần thay đổi và xây dựng, thậm chí ban hành một nghị định, pháp lệnh, tránh dừng ở mức thông tư như hiện nay để điều chỉnh các hoạt động của nhà chung cư. Trong đó, cần phải định nghĩa hoạt động của nhà chung cư nói chung và các quy định, các mô hình hoạt động của ban quản trị nói riêng.

Các hoạt động này là tổng hòa, liên quan đến rất nhiều các lĩnh vực và hoạt động của các thành viên ban quản trị. Do vậy, chỉ dừng ở mức thông tư thì không điều chỉnh hết hoặc không đưa ra được các giải pháp giải quyết các vấn đề cốt lõi, bởi sẽ liên quan đến các vấn đề bị điều chỉnh hoặc xung đột với các luật pháp khác.

Theo luật sư Nguyễn Thị Xuân Hoàng – Đoàn luật sư TPHCM, cho rằng: “Nên chăng, Chính phủ cần có một luật về mô hình hoạt động quản lý nhà chung cư, cũng như trong luật này sẽ có những chương hoạt động về ban quản trị và hội nghị nhà chung cư để đưa ra các giải pháp, thế nào một thể chế dân chủ? Thế nào là một thể chế chuyên môn? Nhằm đưa ra các giải pháp ban quản trị là một thể chế dân chủ, đại diện cho các cư dân? Hay là một pháp nhân độc lập? Hay là một thể chế có chuyên môn? Qua đó, để ban quản trị thay mặt, đại diện cho cư dân làm chủ sở hữu tất cả các hạ tầng chung của nhà chung cư. Đồng thời có chế tài xử lý đối với các ban quản trị vi phạm pháp luật”.

Tác giả bài viết: Minh Sơn – Đinh Dương

  Ý kiến bạn đọc

Mã bảo mật   
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây