Lâm Đồng: Vi phạm hợp đồng đặt cọc, vẫn được các cấp Tòa xử chuyển sang hợp đồng chuyển nhượng?

Thứ tư - 27/03/2019 21:47
Đặt cọc mà không thanh toán đúng hạn thì mất cọc là lẽ thường tình trong giao dịch mua bán. Ở đây, dù hợp đồng đặt cọc thể hiện rõ việc nếu bên mua không hoàn thành việc thanh toán dứt điểm số tiền mua đất thì sẽ mất số tiền đặt cọc, thế nhưng bên mua vẫn khởi kiện ra tòa yêu cầu bên bán duy trì hợp đồng mua bán và được 2 phiên tòa sơ và phúc thẩm chấp thuận. Hiện vụ án đang được TAND cấp cao thụ lý. Mong rằng quyền lợi và hợp đồng đặt cọc của 2 bên sẽ được cấp tòa này phân xử hợp pháp.
Vợ chồng ông Bùi Trọng Kỷ, Nguyễn Thị Hằng (ngụ tại xã Tân Hà, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng), là bị đơn trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
 
h
Trụ sở Chi cục thi hành án huyện Lâm Hà

Ngày 13/12/2000 ông Kỷ bà Hằng được UBND  huyện Lâm Hà cấp quyền sử dụng diện tích đất 2.812 m2 thuộc thửa 01, tờ bản đồ 02 ( nhưng thực tế là tờ bản đồ số 05 do có sự nhầm lẫn ) tọa lạc tại thôn Liên Trung, xã Tân Hà, huyện Lâm Hà.

Ông bà sử dụng đến năm 2007 thì làm thủ tục tách thửa đất 01 diện tích 2.812m2 thành 05 thửa gồm: 291m 2 thuộc thửa 308, 578m2 thuộc thửa 309, 550m2 thuộc thửa 310, 460m2 thuộc thửa 311, 433m2 thuộc thửa 312.
Ngày 19/9/2016 ông Kỷ, bà Hằng và vợ chồng ông Bùi Văn Huấn, bà Vũ Thị Huyền thỏa thuận ông Kỷ, bà Hằng sẽ chuyển nhượng cho ông Huấn, bà Huyền diện tích đất 2.812m2 tại thôn Liên Trung, xã Tân Hà, huyện Lâm Hà với giá 2.000.000.000đ. Ông bà đồng ý bớt cho ông Huấn, bà Huyền 50.000.000đ để ông Huấn, bà Huyền có trách nhiệm đi làm thủ tục giấy tờ theo quy định. Sau khi thỏa thuận xong ông Huấn, bà Huyền viết giấy đặt cọc tiền nhận huyển nhượng diện tích đất 2.812m2 với giá 1.950.000.000đ. Nhưng ngày 19/9/2016 ông Huấn, bà Huyền chỉ thanh toán 200.000.000đ, ngày 22/9/2016 thanh toán 300.000.000đ, ngày 26/10/2016 thanh toàn 1.350.000.000đ nên tính đến ngày 26/10/2016 dương lịch ông Huấn, bà Huyền đã thanh toán cho ông Kỷ, bà Hằng số tiền 1.850.000.000đ. Còn lại 100.000.000đ chưa thanh toán và hẹn đến ngày 10/11/2016 dương lịch sẽ thanh toán dứt điểm. Ngay sau khi  nhận đủ 1.850.000.000đ  thì ông Kỷ bà Hằng đã bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Huấn, bà Huyền để đi làm thủ tục nhưng ông Huấn, bà Huyền không làm được.
Vì vậy, ngày 07/11/2016 hai bên mới ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng Văn Long thể hiện ông bà chuyển nhượng cho ông Huấn, bà Huyền diện tích đất 2.812m2 gồm: : 291m 2 thuộc thửa 308, 578m2 thuộc thửa 309, 550m2 thuộc thửa 310, 460m2 thuộc thửa 311, 433m2 thuộc thửa 312 đều thuộc tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại thôn Liên Trung, xã Tân Hà, huyện Lâm Hà với giá 1.950.000.000đ.

Ngày 24/1/2017 ông bà xin hợp 05 thửa đất trên thành một thửa và đã được Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Lâm Đồng cho hợp 05 thửa đất trên thành thửa 1010, diện tích 3.414,7m2 tờ bản đồ số 07. Nhưng do ông bà không bán hết cả thửa đất mà chỉ bán 2.812m2 trong đó có 400m2 đất thổ cư, sau đó ông bà có gọi ông Huấn, bà Huyền lên để thỏa thuận bán hết thửa đất nhưng ông Huấn, bà Huyền không hợp tác.

Sau đó, ông Huấn, bà Huyền khởi kiện yêu cầu duy trì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Kỷ, bà Hằng và ông Huấn, bà Huyền theo hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 07/11/2016 tại văn phòng công chứng Văn Long thì ông bà không đồng ý vì ông Huấn, bà Huyền đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán số tiền 100.000.000đ vào ngày 10/11/2016 dương lịch và lâu nay ông bà vẫn chưa giao đất, ông bà vẫn đầu tư chăm sóc vườn. Từ đó nên ông bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyện nhượng giữa hai bên. Ông bà sẽ trả lại 1.850.000.000đ cho ông Huấn, bà Huyền. Ngoài ra ông bà không còn yêu cầu gì khác.

Còn vợ chồng ông Huấn bà Huyền lại cho rằng, sau khi hợp thửa, do quá trình làm đường nẳn thửa đất nên diện tích đất thực tế nhiều hơn só với diện tích đất ông Kỷ, bà Hằng được cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất nên các bên phát sinh tranh chấp và không làm được thủ tục chuyển nhượng theo quy định.

Vì vậy, ông Huấn, bà Huyền khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Huấn, bà Huyền và vợ chồng ông Kỷ, bà Hằng theo hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 07/11/2016 tại văn phòng công chứng Văn Long đối với diện tích đất 2.812m2 thuộc các thửa 308, 309, 310, 311, 312 đều thuộc tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại thông Liên Trung, xã Tân Hà, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng. Đồng thời ông Huấn, bà Huyền yêu cầu tòa an buộc ông Kỷ, bà Hằng phải tiếp tục thực hiện các thủ tục chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Huấn, bà Huyền và bàn giao đất và tài sản trên đất theo hình thể, vị trí thửa đất ban đầu chưa hợp thửa. Ông Huấn, bà Huyền sẽ thanh toàn 100.000.000đ cho ông Kỷ bà Hằng.

Tại phiên tòa phúc thẩm của TAND Tỉnh Lâm Đồng, Tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Bùi Văn Huấn, bà Vũ Thị Huyền về việc “ tranh chấp hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với ddaart” đối với vợ chông ông Bùi Trọng Kỷ và bà Nguyễn Thị Hằng.

Tòa tuyên tiếp tục duy trì hợ đồng đặt cọc về chuyển nhường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xác lập ngày 07/11/2016 giữa vợ chồng ông Bùi Trọng Kỷ, bà Nguyễn Thị Hằng và ông Bùi Văn Huấn, bà Vũ Thị Huyền để thực hiện việc chuyển nhượng đối với diện tích đất 2.812m2 gồm : : 291m 2 thuộc thửa 308, 578m2 thuộc thửa 309, 550m2 thuộc thửa 310, 460m2 thuộc thửa 311, 433m2 thuộc thửa 312 đều thuộc tờ bản đồ số 05 ( nay thuộc một phần thửa 1010, tờ bản đồ số 07), tọa lạc tại thông Liên Trung, xã Tân Hà, huyện Lâm Hà, tỉnh Lầm Đồng.

Buộc vợ chồng ông Bùi Trọng Kỷ, bà Nguyễn Thị Hằng phải làm thủ tục chuyển nhượng quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật cho vợ chồng ông Bùi Văn Huấn, bà Vũ Thị Huyền. Đồng thời, vợ chồng ông Bùi Trọng Kỷ, bà Nguyễn Thị Hằng phải bàn giao diện thích đất 2.812m2 gồm: 291m 2 thuộc thửa 308, 578m2 thuộc thửa 309, 550m2 thuộc thửa 310, 460m2 thuộc thửa 311, 433m2 thuộc thửa 312 đều thuộc tờ bản đồ số 05( nay thuộc một phần thửa 1010, tờ bản đồ số 07), tọa lạc tại thông Liên Trung, xã Tân Hà, huyện Lâm Hà, tỉnh Lầm Đồng, trên đất có trồng cà phê Roobuta cho vợ chồng ông Bùi Văn Huấn, bà Vũ Thị Huyền ( có trích lục họa đồ kèm theo).

Buộc vợ chồng ông Bùi Văn Huấn, bà Vũ Thị Huyền phải thanh toán cho ông Bùi Văn Kỷ, bà Nguyễn Thị Hằng số tiền 100.000.000đ(một trăm triệu đồng).

Chính vì vậy, vợ chồng ông Kỷ bà Hằng làm đơn đề nghị kháng nghị xin giám đốc thẩm, tái thẩm lại vụ án. Theo luật sư Đăng Văn Quyện - đoàn luật sư Bà Rịa - Vũng Tàu, hiện đang công tác tại Công ty TNHH Luật Việt Minh Á Châu, người nhận trách nhiệm bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bị đơn là ông Bùi Trọng Kỷ cùng vợ là Nguyễn Thị Hằng nêu quan điểm, sau khi nghiên cứu hồ sơ cũng như qua diễn biến phiên tòa. “Theo giấy đặt cọc tiền mua đất ngày 19/9/2016, đến ngày 10/11/2016 ông  Bùi Văn Huấn và vợ là bà Vũ Thị Huyền, cùng trú tại Thôn Trung Hà, xã Tân Hà, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng, sẽ trả nốt số tiền mua đất còn thiếu là 100.000.000đ ( một trăm triệu đồng). Đến ngày 10/11/2016 ông Bùi Văn Huấn và vợ là bà Vũ Thị Huyền vẫn không trả số tiền 100.000.000đ (một trăm triệu đồng) mua đất còn thiếu cho ông Bùi Trọng Kỷ cùng vợ là Nguyễn Thị Hằng.

Theo hợp đồng đặt cọc tiền mua đất ngày 07/11/2016, số tiền đặt cọc mua đất là 1.850.000.000đ (một tỷ tám trăm năm mươi triệu đồng), số tiền mua đất còn thiếu là 100.000.000đ (một trăm triệu đồng), bên A sẽ thanh toàn hết cho bên B khi ký tên vào các giấy tờ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tại khoản 1, điều 3 có giao kết: nếu bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự ( mục đích đặt cọc không đạt được) thì bên A bị mất số tiền đặt cọc cho bên B.

Ngày 24/1/2017, Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Lâm Đồng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 515427 diện tích 3,414,7m2 thuộc thửa 1010, tờ bản đồ số 07, xã Tân Hà, nhiều hơn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R271703 là 602,7 m2.

Tại biên bản hòa giải ngày 11/4/2017, ông Kỷ bà Hằng yêu cầu ông Huấn bà Huyền trả đủ 100,000,000đ (một trăm triệu đồng) thì ông bà giao đúng diện tích đất 2,812m2 (trong đó có 200m2 đất ở) thuộc các thửa 308,309,310,311,312 đều thuộc tờ bản đồ 02, tọa lạc tại thôn Liên Trung, xã Tân Hà, huyện Lâm Hà theo hợp đồng đặt cọc các bên đã ký.
 
h

Tuy nhiên, từ ngày 12/4/2017 đến ngày 13/6/2017, ông Kỷ bà Hằng đã tìm đến nhà của ông Huấn bà Huyền trên 10 lần để cùng đi ký hợp đồng chuyển nhượng đất theo biên bản hòa giải ngày 11/4/2017 nhưng không gặp ông Huấn - bà Huyền, vì ông Huấn bà Huyền không còn sinh sống tại địa chỉ thôn Tân Đức, xã Tân Hà, Huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

Vì không tìm được ông Huấn bà Huyền để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất  theo hợp đồng đặt cọc và biên bản hòa giải ngày 11/4/2017 nên ngày 14/6/2017 ông Kỷ bà Hằng đề nghị Tòa Án Nhân Dân huyện Lâm Hà tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 07/11/2016 và các thỏa thuận chuyển nhượng đất trước đó do ông Huấn bà Huyền vi phạm nghĩa vụ cam kết.

Vì vậy căn cứ điều 328 BLDS năm 2015, căn cứ khoản 4, điều 308 trong BLTTDS năm 2015, việc bị đơn là ông Kỷ bà Hằng yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/9/2016 giữa ông Bùi Trọng Kỷ cùng vợ là Nguyễn Thị Hằng với ông Bùi Văn Huấn và vợ là Vũ Thị Huyền là có cơ sở, đồng thời hủy bản án dân sự phúc thẩm của TAND tỉnh Lâm Đồng là đúng pháp luật”,.

Bởi kết luận trong bản án, quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự. Có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến việc ra bản án, quyết định không đúng, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích của đương sự. Cấp phúc thẩm đã áp dụng luật đất đai năm 2003 hết hiệu lực từ ngày 01/7/2014 để phán xử. Cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã cố tình hiểu sai hợp đồng đặt cọc tiền mua đất ngày 19/9/2016, hợp đồng đặt cọc tiền mua đất ngày 07/11/2016 đã được công chứng chứng thực thành việc thực hiện thanh toán tiền chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cấp sơ thẩm vi phạm điểm a. khoản 2, điều 227, bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015: Sự có mặt của đương sự, người đại diện, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đượng sự, Nguyên đơn vắng mặt và không có người đại diện tham gia tại phiên tòa thì bị coi là từ bỏ việc khởi kiện và tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu khởi kiện của người đó. Trong suốt quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm, nguyên đơn không tham dự, người đại diện theo ủy quyền không đúng theo quy định của pháp luật, ông Dương Đình Nam được ủy quyền để tham gia tố tụng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày 07/11/2016 chứ ông phải được ủy quyền để tham gia tố tụng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngay 07/11/2016.

Cấp sơ thẩm và phúc thẩm vi phạm điều 328, bộ luật dân sự năm 2015, cố tình hiểu sai hợp đồng đặt cọc tiền mua đất ngay 19/9/2016, hợp đồng đặt cọc tiền mua đất ngày 07/11/2016, số tiền đặt cọc mua đất là 1,850,000,000đ ( một tỷ tám trăm năm mươi triệu đồng), số tiền mua đất còn thiếu là 100,000,000đ ( một trăm triệu đồng), bên A sẽ thanh toán hết cho bên B khi ky tên vào các giấy tờ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tại khoản 1, điều 3 có giao kết: nếu bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì bên A bị mất số tiền đã đặt cọc cho bên B: Bị đơn nhiều lần tìm nguên đơn để thực hiện hợp đồng đặt cọc nhưng nguyên đơn khởi kiện trốn khỏi nơi cư trú, dẫn đến hợp đồng đặt cọc không thực hiện được là do lỗi bên đặt cọc.
 
h

Hiện vụ án đang được TAND cấp cao và Viện Kiểm Sát Nhân Dân cấp cao đang xử lý theo trình tự giám đốc thẩm. Mong rằng vụ án sẽ được xử một cách công bằng theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.
Tạp chí LSVNO sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc trong kỳ báo tiếp theo.

Tác giả bài viết: Minh Sơn – Hạ Duyên

Nguồn tin: nhiepanhdoisong.vn

  Ý kiến bạn đọc

Mã bảo mật   
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây